שמאות מקדמית (שמאות לפני משכנתא)- ככה תקנו דירה בכיף

כמו שאנחנו בודקים מכונית לפני קנייה, כך חשוב לבדוק דירה לפני קנייה.
מה זה שמאות מקרקעין ומה זה שמאות מקדמית? כמה זה עולה? מתי מומלץ לקחת שמאי? ועוד הרבה טיפים שימושיים. מדריך הנדל"ן שלנו יעשה לכם סדר בעניין.

מה זה שמאות מקדמית?


שמאות מקדמית היא שמאות שנעשית לפני חתימת חוזה הרכישה. אם אתם קונים דירה ולוקחים משכנתא, הבנק יחייב אתכם לקחת שמאי על מנת שיעריך עבורו את שווי הבטוחה (הנכס).
בשמאות מקדמית השמאי מגיע לנכס לפני חתימת החוזה ומעריך אותו. במידה וקיימים פערים בין המחיר שנקבע במשא ומתן לבין שווי השמאות, הקונים יכולים לפתוח את המשא ומתן ולהוריד את מחיר הנכס.

כמה עולה שמאות מקדמית?


כפי שצייתי, הבנק מחייב את לוקחי המשכנתא להביא שמאי על מנת שיוכל לתת את המשכנתא. מחיר של שמאות לאחר חתימת חוזה נע בסביבות 1,000 ₪ לפני מע"מ (נכון לשנת 2020), ואילו מחיר של שמאות מקדמית, שהיא שמאות מורחבת ומעמיקה יותר, עולה בסביבות 2,000-2,500 ₪ לפני מע"מ. ניתן להתמקח מעט עם השמאי על המחיר.

למה שווה לבחור שמאי לפני חתימה על חוזה? 


1. כדי לוודא שתוכלו לקבל את כל סכום המשכנתא שתכננתם– במקרים רבים, השמאי מעריך את שווי הנכס פחות מהשווי שנקבע בפועל. מקרה כזה יכול לסבך את הרוכשים מפני שהבנק לוקח את שווי הנכס לפי השווי שנקבע בשומה, ולא לפי השווי שנקבע בחוזה, ולכן ייתן מימון נמוך יותר. למשל- זוג חתם על חוזה לקניית דירה בשווי של 2 מיליון ₪, כאשר 500 אלף הם הון עצמי ו 1.5 מיליון משכנתא. לאחר חתימת החוזה השמאי קבע ששווי הנכס הוא 1.6 מיליון. במקרה כזה הבנק יוכל להביא להם משכנתא רק ע"ס 1.2 מיליון (75% מימון), ואילו הזוג יצטרך לגייס עוד 300 אלף ₪ ממקורות אחרים.

2. שקט נפשי- בדיוק כפי שלא קונים רכב יד 2 מבלי לקחת אותו לבדיקה מקצועית, ככה לא קונים נכס יש שנייה מבלי לקחת שמאי פרטי. קניית דירה היא עסקה מאוד יקרה, ולכן שווה להשקיע עוד מעט כסף ולהיות בטוחים ושקטים.

איך לבחור שמאי?


1. בדקו שהשמאי עובד עם הבנק בו אתם צפויים לקחת משכנתא- בקשו מהיועץ משכנתאות בבנק את רשימת השמאים של הבנק, ובחרו שמאי מתוך הרשימה. אם אתם עדיין לא יודעים מאיזה בנק אתם צפויים לקחת משכנתא, אל דאגה, רוב הבנקים מקבלים גם את השומות של שמאים שלא עובדים עם אותו בנק. מה שחשוב הוא שתוודאו שהשמאי עובד עם אחד הבנקים בישראל.

2. בחרו שמאי עם ניסיון– שאלו את השמאי על הניסיון המקצועי שלו. אם יש בעיות ספציפיות בנכס שאלו אותו כדי לקבל רושם על הידע והבקיאות שלו בנושא. בנוסף בדקו האם השמאי מכיר את האזור בו אתם צפויים לקנות את הדירה.

3. קבלו המלצות– בקשו מחברים, פייסבוק, משפחה עורכי דין, יועצי משכנתאות, המלצות על שמאי.

מה תפקיד השמאי?


איתור בעיות רישום– השמאי בודק מי הבעלים החוקיים של הנכס, האם אין שעבוד של  הנכס, ואיך רשומה הדירה במנהל המקרקעין.

איתור חריגות בנייה– האם רישיון הבנייה של הבית תואם למצב הקיים בפועל, והאם אין חריגות בנייה.

בדיקת הנדסית– השמאי בודק מתי נבנה הנכס, הבית המשותף, ומה מצבו.

בדיקת זכויות בנכס– השמאי בודק האם יש היתרים לבניה נוספת בנכס.

השמאי משמש כעין מקצועית כדי לוודא שהנכס נבנה לפי ההיתרים והוא רשום נכון. למשל- השמאי יכול לגלות שבדירת גן הגינה לא רשומה בטאבו או במסמכי הבית המשותף ובעקבות כך להוריד את שווי הנכס.

טיפים להתנהלות מול שמאים:


1. הגיעו לדירה ביחד עם השמאי– מומלץ להראות לשמאי את כל היתרונות של הבית, כמו מרפסת, חניה. ספרו לו על השכונה והדגישו את היתרונות שלה.

2. חשוב לדעת שהשמאי לא בודק ליקויים פיסיים בדירה– ליקויים כמו- מצב צנרת, רטיבות, בעיות בקירות, כל אלו אינם חלק מהאחריות של השמאי. מומלץ לפני שאתם רוכשים נכס לבדוק בנוסף לשמאות גם ליקויים פיסיים בדירה על ידי הזמנת חברת "בדק בית".

3. הכינו מראש את כל המסמכים- על מנת לזרז את תהליך השמאות חשוב שתכינו מראש את כל המסמכים.

המסמכים שמומלץ להכין לשמאי מראש הם:

תשריט בניין- ניתן להוציא מרשם הבתים המשותפים.

נסח טאבו.

טופס תשלום ארנונה.

אם הדירה מושכרת- הסכם שכירות.

איזה סוגי שומות יש להערכת נכסים?


שומה רגילה (בסיסית)- זוהי גם השומה שהבנק מבקש לצורך קבלת המשכנתא.

שומה מורחבת– היא שומה הנותנת פרטים נוספים על הנכס כמו הסביבה, ופירוט נרחב יותר של עסקאות באזור.

שומה לפי תקן 19– היא שומה מורחבת בה השמאי צריך לכתוב את השומה על פי כללי התקן. בדרך כלל במקרים של משכנתא הבנק לא יבקש לבצע שומה על פי תקן 19. למידע נוסף.

איך השמאי מעריך את שווי הנכס?


קיימות מספר גישות להערכת נכסים כמו- גישת העלות, גישת היוון ההכנסות וכו'. בדרך כלל שמאים יעריכו את שווי הנכס על פי גישת ההשוואה. גישה זאת עושה מיצוע (מהמילה ממוצע) של עסקאות דומות באזור. השמאי יסתכל בנתוני עסקאות אחרונות של רשות המיסים ויעריך על פיהם את הנכס.

לסיכום,


שמאות מקדמית עוזרת לקונים להבין את שווי הנכס לפי חתימת החוזה.
עסקה של רכישת דירה היא אחת העסקאות המורכבות והחשובות ביותר בחיינו, לכן מומלץ להיעזר בשמאי על מנת לקבל את כל המידע על הנכס, דבר שייתן לכם שקט ובטחון.
חשוב לבחור שמאי בצורה נכונה ולהבין את תחומי האחריות שלו.
השמאי יבקר בנכס שלכם, יבדוק את כל המסמכים המשפטיים, וייתן הערכה לשוויו.

הדברים המובאים במאמר זה לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום לשון החוק, המלצה ו/או ייעוץ ואינם מהווים תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא. כל העושה בהם שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.

מתנה ממני
רוצה לקבל כלי מעולה לתכנון תקציב
שיחסוך לך מאות שקלים בכל חודש? 

השאר/י פרטים וקבל/י אותו ישירות למייל

Invalid email address
ניתן להסיר את ההרשמה בכל עת. ההרשמה כוללת קבלת הניוזלטר של הבלוג. 
Tags:
No Comments

Post A Comment