אוק 2020 שמאות מקדמית (שמאות לפני משכנתא)- ככה תקנו דירה בכיף

מה זה שמאות מקדמית?

כמה עולה שמאות מקדמית?

1. כדי לוודא שתוכלו לקבל את כל סכום המשכנתא שתכננתם– במקרים רבים, השמאי מעריך את שווי הנכס פחות מהשווי שנקבע בפועל. מקרה כזה יכול לסבך את הרוכשים מפני שהבנק לוקח את שווי הנכס לפי השווי שנקבע בשומה, ולא לפי השווי שנקבע בחוזה, ולכן ייתן מימון נמוך יותר. למשל- זוג חתם על חוזה לקניית דירה בשווי של 2 מיליון ₪, כאשר 500 אלף הם הון עצמי ו 1.5 מיליון משכנתא. לאחר חתימת החוזה השמאי קבע ששווי הנכס הוא 1.6 מיליון. במקרה כזה הבנק יוכל להביא להם משכנתא רק ע"ס 1.2 מיליון (75% מימון), ואילו הזוג יצטרך לגייס עוד 300 אלף ₪ ממקורות אחרים.

2. שקט נפשי- בדיוק כפי שלא קונים רכב יד 2 מבלי לקחת אותו לבדיקה מקצועית, ככה לא קונים נכס יש שנייה מבלי לקחת שמאי פרטי. קניית דירה היא עסקה מאוד יקרה, ולכן שווה להשקיע עוד מעט כסף ולהיות בטוחים ושקטים.

1. בדקו שהשמאי עובד עם הבנק בו אתם צפויים לקחת משכנתא- בקשו מהיועץ משכנתאות בבנק את רשימת השמאים של הבנק, ובחרו שמאי מתוך הרשימה. אם אתם עדיין לא יודעים מאיזה בנק אתם צפויים לקחת משכנתא, אל דאגה, רוב הבנקים מקבלים גם את השומות של שמאים שלא עובדים עם אותו בנק. מה שחשוב הוא שתוודאו שהשמאי עובד עם אחד הבנקים בישראל.

2. בחרו שמאי עם ניסיון– שאלו את השמאי על הניסיון המקצועי שלו. אם יש בעיות ספציפיות בנכס שאלו אותו כדי לקבל רושם על הידע והבקיאות שלו בנושא. בנוסף בדקו האם השמאי מכיר את האזור בו אתם צפויים לקנות את הדירה.

3. קבלו המלצות– בקשו מחברים, פייסבוק, משפחה עורכי דין, יועצי משכנתאות, המלצות על שמאי.

איתור בעיות רישום– השמאי בודק מי הבעלים החוקיים של הנכס, האם אין שעבוד של  הנכס, ואיך רשומה הדירה במנהל המקרקעין.

איתור חריגות בנייה– האם רישיון הבנייה של הבית תואם למצב הקיים בפועל, והאם אין חריגות בנייה.

בדיקת הנדסית– השמאי בודק מתי נבנה הנכס, הבית המשותף, ומה מצבו.

בדיקת זכויות בנכס– השמאי בודק האם יש היתרים לבניה נוספת בנכס.

השמאי משמש כעין מקצועית כדי לוודא שהנכס נבנה לפי ההיתרים והוא רשום נכון. למשל- השמאי יכול לגלות שבדירת גן הגינה לא רשומה בטאבו או במסמכי הבית המשותף ובעקבות כך להוריד את שווי הנכס.

שומה רגילה (בסיסית)- זוהי גם השומה שהבנק מבקש לצורך קבלת המשכנתא.

שומה מורחבת– היא שומה הנותנת פרטים נוספים על הנכס כמו הסביבה, ופירוט נרחב יותר של עסקאות באזור.

שומה לפי תקן 19– היא שומה מורחבת בה השמאי צריך לכתוב את השומה על פי כללי התקן. בדרך כלל במקרים של משכנתא הבנק לא יבקש לבצע שומה על פי תקן 19. למידע נוסף.

איך השמאי מעריך את שווי הנכס?

לסיכום,

הדברים המובאים במאמר זה לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום לשון החוק, המלצה ו/או ייעוץ ואינם מהווים תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא. כל העושה בהם שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.