מס רכישה הוא מס המשולם על קניית נכסי מקרקעין בישראל.
בשונה ממיסים אחרים כמו מס שבח, או מס הכנסה, הוא משולם על מחיר הקניה ולא על הרווח.
המס משולם על הסכום ששולם על מחיר הדירה, אך אם אתם משפרי דיור או רוכשים דירה ראשונה, תקבלו פטור לפי המדרגות המס הקבועות בחוק (בהמשך). בנוסף יש הנחות נוספות הקבועות בחוק.

איך מחושב מס רכישה?

---

המס מחושב בצורת מדורגת לפי מחיר הדירה. העיקרון הוא שככל שמחיר הדירה גבוה יותר כך תשלמו אחוז מס גבוה יותר. מדרגות מס הרכישה מתעדכנות כל שנה ב- 15 בינואר בהתאם למדד מחירי הדיור (לא בהתאם למדד המחירים לצרכן). כל הפטורים וההגדרות מוגדרים בתקנות מס רכישה.

טיפ שיחסוך לכם במס– אם אתם צפויים לחתום על חוזה לרכישת דירה בסביבות דצמבר, ינואר, עדיף שתחתמו עליו אחרי ה 15 לינואר (אחרי שמתעדכנות המדרגות), וכך תהינו מפטור גבוה יותר ברכישת דירה ראשונה.

מס הרכישה הוא מס דיפרנציאלי, כלומר מס לפי שלבים, שמטרתו להיות הוגן יותר. מטרתו היא להקל על זוגות צעירים ואנשים ללא יכולת כלכלית, ולהקשות על משקיעי נדל"ן.

קיימות 2 סוגי מדרגות:
מדרגות על דירה יחידה- דירה ראשונה או משפרי דיור, ומדרגות על דירה נוספת- דירה שנייה ויותר.

מס רכישה נמוך לרוכשי דירה ראשונה

---

אם זוהי הדירה הראשונה שלכם, או אם קניתם דירה ומכרתם את הדירה הנוספת בטווח של 18 חודשים (בעבר זה היה 24 חודשים אך מס הכנסה קיצר את התקופה), תזכו ליהנות ממדרגות המס הנמוכות.

 מדרגות המס על דירה יחידה לשנת 2020:

1. על חלק השווי שעד 1,744,505 ש"ח – לא ישולם מס

2. על חלק השווי העולה על 1,744,505 ש"ח ועד 2,069,205 ש"ח – 3.5%

3. על חלק השווי העולה על 2,069,205 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח – 5%

4. על חלק השווי העולה על 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח – 8%

5. על חלק השווי העולה על 17,794,305 ש"ח – 10%.

לדוגמא– דירה שנקנתה במחיר של 2,050,000 ₪

על החלק שעד 1,744,505- לא ישולם מס.
על החלק שמעל 1,744,505 ועד 2,050,000- ישולם מס של 3.5%- (2,050,000-1,744,505)*3.5%= 10,692 ₪.

מס רכישה גבוה למשקיעי נדל"ן

---

ביולי 2020 הוחלט על הפחתת מס הרכישה על דירה נוספת, כך שהמדרגה הראשונה תהיה 5% והשנייה 6%. בכך למעשה בוטלה הוראת השעה שקבעה את שיעורי המס על 8% ועל 10%.

מדרגות המס על דירה נוספת לשנת 2020:

1. על חלק השווי שעד 1,292,280 שקל ממחיר הדירה – מס הרכישה יעמוד על 5%.
2. על חלק השווי העולה על 1,292,280 שקל, ועד 3,876,835 שקל – 6%.
3. על חלק השווי העולה על 3,876,835 שקל ועד 5,338,290 שקל – 7%.
4. על חלק השווי העולה על 5,338,290 שקל ועד 17,794,305 שקל – 8%.
5. על חלק השווי העולה על 17,794,305 שקל – 10%.

אם אתם לא רוצים להסתבך עם החישובים, פשוט היעזרו בסימולטור (מחשבון) של מס הכנסה.

מי זכאי להנחה במס רכישה?

---

מס רכישה של 0.5% לנכים, נפגעי פעולות איבה, ומשפחות שכולות

---

ישראלים רבים שמשקיעים בנדל"ן רוצים להימנע מתשלום מס רכישה גבוה, ורושמים את הדירה שלהם על שם ילדיהם שעברו את גיל 18.
אם ההורים באמת הביאו את הדירה לילדיהם במתנה, מדובר ברישום לגיטימי שאין איתו בעיה.
אבל אם ההורים רשמו את הדירה על שם הילד על מנת להימנע מתשלום מס, מדובר במהלך על תחום האפור. המהלך הזה חוסך הרבה מאוד מס להורים אבל יכול להיות מסוכן מ- 2 סיבות:
סיבה אחת היא  מבחינה משפטית– הילד הוא הבעלים של הנכס בטאבו והדירה שייכת לו מבחינה קניינית, ולכן הילד יכול לעשות בנכס כרצונו. הרבה פעמים מתעוררות בעיות כאשר הילד מתחתן ואז הדירה שייכת משפטית גם לבת הזוג.
סיבה שניה היא מבחינה מיסויית– מבחינת רשות המיסים מדובר פה בתכנון מס שאינו לגיטימי.

התשובה היא לא.
פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין, ולכן אין עליה מס. עם זאת, חשוב מאוד להקפיד שבהסכם הגירושים יהיה סעיף שמאפשר אותה.

התשובה היא כן, אבל המס יהיה מופחת.
מי נחשב קרוב- בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין), בן זוג של הצאצא, אח ואחות.
יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה ללא תמורה ישלם מס בשיעור של שליש ממס רכישה רגיל. כאשר מועבר לקרוב במתנה חלק מדירה, ייעשה חישוב מס רגיל לגבי הדירה כולה, ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.
חריג– העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה ללא תמורה פטורה ממס לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה, הם ישלמו מס בשיעור שליש ממס הרכישה הרגיל כמו כל קרוב אחר.
איך נקבע שווי הדירה במקרה זה?
שווי דירת המגורים נקבע לפי שוויה בשוק החופשי, כלומר ממוכר מרצון לקונה מרצון. המוכרים רשאים לקבוע בעצמם את שוויה של הדירה לפי מיטב ידיעתם ולפי המידע המצוי בידם ולחשב את שיעורי מס הרכישה בהתאם. במקרה זה הצדדים יצטרכו לערוך שומה עצמית ולהסביר את המחיר שקבעו. מנהל מיסוי מקרקעין יאשר את השומה העצמית אם יעריך ששווי הדירה סביר.

על פי רשות המיסים, הצדדים חייבים להגיש הצהרה על ביצוע העסקה לרשות המיסים תוך 30 יום מיום ביצוע העסקה. את ההצהרה יש להגיש באמצעות טופס 7002. לאחר ההגשה יקבל הרוכש שומת מס, אותה יש לשלם תוך 14 יום. בדרך כלל את ההצהרה מגישים עורכי הדין המלווים את העסקה והם גם דואגים לעדכן את הקונים לגבי סכום תשלום המס.
ניתן לשלם את מס הרכישה בכל הבנקים, בנק הדואר, ובאתר התשלומים של רשות המיסים (מומלץ).

המס על רכישה על קרקע עומד על 6% מתוך סכום הרכישה.

למשל- אם רכשתם שטח בסכום של 1,000,000 שקל, מס הרכישה יעמוד על 60,000 ₪.

על פי תקנה 2(1) של מס הרכישה, מס רכישה יחויב לכל רכישת קרקע או זכויות במקרקעין אשר אינה מוגדרת בתור דירה.

קיימת הטבה למי שרוכש קרקע המיועדת למגורים– כאשר רוכשים מגרש אשר נכון ליום הרכישה, קיימת עליו תכנית בנייה תקפה המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות תוך שנתיים ממועד הרכישה – המס יעמוד על 5%. הרוכש ישלם 6% ולאחר מכן יקבל החזר של 1% (כולל ריבית והצמדה).

מה מוגדר כנכס מסחרי? משרדים, חנויות, מבני תעשייה ועוד.

על פי סעיף 2(1) לתקנות, שיעור המס ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים יעמוד על 6% משווי העסקה.

קיימת הקלה בחוק אשר מאפשרת קבלת החזר של 1% מהמס אם מתקיימים התנאים הבאים- המס לא נתבע לשם ניכוי בתור הוצאה מוכרת במס הכנסה, הרכישה היא של זכות במקרקעין שעל פי התב"ע ניתן לבנות עליה דירה אחת לפחות למטרת מגורים, ואם התקבל היתר בנייה תוך שנתיים ממועד הרכישה.

מה זה שמאות מקדמית?

---

כמה עולה שמאות מקדמית?

---

1. כדי לוודא שתוכלו לקבל את כל סכום המשכנתא שתכננתם– במקרים רבים, השמאי מעריך את שווי הנכס פחות מהשווי שנקבע בפועל. מקרה כזה יכול לסבך את הרוכשים מפני שהבנק לוקח את שווי הנכס לפי השווי שנקבע בשומה, ולא לפי השווי שנקבע בחוזה, ולכן ייתן מימון נמוך יותר. למשל- זוג חתם על חוזה לקניית דירה בשווי של 2 מיליון ₪, כאשר 500 אלף הם הון עצמי ו 1.5 מיליון משכנתא. לאחר חתימת החוזה השמאי קבע ששווי הנכס הוא 1.6 מיליון. במקרה כזה הבנק יוכל להביא להם משכנתא רק ע"ס 1.2 מיליון (75% מימון), ואילו הזוג יצטרך לגייס עוד 300 אלף ₪ ממקורות אחרים.

2. שקט נפשי- בדיוק כפי שלא קונים רכב יד 2 מבלי לקחת אותו לבדיקה מקצועית, ככה לא קונים נכס יש שנייה מבלי לקחת שמאי פרטי. קניית דירה היא עסקה מאוד יקרה, ולכן שווה להשקיע עוד מעט כסף ולהיות בטוחים ושקטים.

1. בדקו שהשמאי עובד עם הבנק בו אתם צפויים לקחת משכנתא- בקשו מהיועץ משכנתאות בבנק את רשימת השמאים של הבנק, ובחרו שמאי מתוך הרשימה. אם אתם עדיין לא יודעים מאיזה בנק אתם צפויים לקחת משכנתא, אל דאגה, רוב הבנקים מקבלים גם את השומות של שמאים שלא עובדים עם אותו בנק. מה שחשוב הוא שתוודאו שהשמאי עובד עם אחד הבנקים בישראל.

2. בחרו שמאי עם ניסיון– שאלו את השמאי על הניסיון המקצועי שלו. אם יש בעיות ספציפיות בנכס שאלו אותו כדי לקבל רושם על הידע והבקיאות שלו בנושא. בנוסף בדקו האם השמאי מכיר את האזור בו אתם צפויים לקנות את הדירה.

3. קבלו המלצות– בקשו מחברים, פייסבוק, משפחה עורכי דין, יועצי משכנתאות, המלצות על שמאי.

איתור בעיות רישום– השמאי בודק מי הבעלים החוקיים של הנכס, האם אין שעבוד של  הנכס, ואיך רשומה הדירה במנהל המקרקעין.

איתור חריגות בנייה– האם רישיון הבנייה של הבית תואם למצב הקיים בפועל, והאם אין חריגות בנייה.

בדיקת הנדסית– השמאי בודק מתי נבנה הנכס, הבית המשותף, ומה מצבו.

בדיקת זכויות בנכס– השמאי בודק האם יש היתרים לבניה נוספת בנכס.

השמאי משמש כעין מקצועית כדי לוודא שהנכס נבנה לפי ההיתרים והוא רשום נכון. למשל- השמאי יכול לגלות שבדירת גן הגינה לא רשומה בטאבו או במסמכי הבית המשותף ובעקבות כך להוריד את שווי הנכס.

שומה רגילה (בסיסית)- זוהי גם השומה שהבנק מבקש לצורך קבלת המשכנתא.

שומה מורחבת– היא שומה הנותנת פרטים נוספים על הנכס כמו הסביבה, ופירוט נרחב יותר של עסקאות באזור.

שומה לפי תקן 19– היא שומה מורחבת בה השמאי צריך לכתוב את השומה על פי כללי התקן. בדרך כלל במקרים של משכנתא הבנק לא יבקש לבצע שומה על פי תקן 19. למידע נוסף.

איך השמאי מעריך את שווי הנכס?

---

לסיכום,

---

הדברים המובאים במאמר זה לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום לשון החוק, המלצה ו/או ייעוץ ואינם מהווים תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא. כל העושה בהם שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.

אז מי זה שפיצר?

---

במסלול קרן שווה- ההחזר החודשי על הקרן (ולא על הקרן+ הריבית) הוא קבוע. אך סך ההחזר החודשי (קרן + ריבית) אינו קבוע- אלא יורד בכל חודש.

במסלול שפיצר- כאמור, סך ההחזר החודשי (קרן+ ריבית) קבוע בכל חודש.

סך ההחזר החודשי בקרן שווה יורד בכל חודש. הסיבה לכך היא שיטת החישוב. בקרן שווה הריבית בכל חודש מחושבת על יתרת הקרן החדשה. בגלל שבכל פירעון חודשי נפרעת חלק מהקרן (סכום ההלוואה), ההלוואה בכל חודש תקטן, ובעקבות כך יקטן גם תשלום הריבית.

אני אסביר את זה בדוגמה (לא להיבהל זה פשוט):

לקחתם משכנתא ע"ס 100,000 ל 100 חודשים בריבית של 1% לחודש.

במקרה של החזר במסלול קרן שווה-
ההחזר החודשי על הקרן- יהיה 1,000 ₪ (סכום ההלוואה חלקי מספר החודשים).
התשלום עבור הריבית יהיה גם היא 1,000 ₪ (1% כפול 100,000).
סך הכול התשלום עבור הקרן והריבית יהיה 2,000 ₪.
אחרי התשלום הראשון יתרת ההלוואה (סך הקרן) תרד ל 99,000 ₪.
בחודש השני התשלום עבור הקרן יהיה שוב 1,000 ₪ (קבוע), אבל התשלום עבור הריבית ירד ל 990 ₪ (99,000 כפול 1%). וכך הלאה.

מה יקרה בהחזר ה 51?
כבר החזרתם 50,000 ₪ עבור הקרן, ולכן יתרת ההלוואה תעמוד על 50,000.
ההחזר החודשי על חשבון הקרן יהיה 1,000 ₪ (קבוע), ואילו הריבית עכשיו תהיה רק 500 ₪, סך ההחזר יהיה 1,500 ₪.

במקרה של החזר במסלול שפיצר–
הבנק יבצע חישוב שישקלל את כל נתוני ההלוואה (החישוב מעט מסובך ולכן לא נסביר אותו כאן), ויקבל שהתשלום החודשי של הקרן והריבית יהיה 1,587 ₪. סכום זה יהיה קבוע בכל חודש בהנחה שההלוואה לא צמודה והריבית לא משתנה.

אם אתם רוצים לראות את ההבדל בהחזרים במשכנתא שלכם, תמצאו כאן מחשבון הלוואות.

סיבה 1– התאמה ללקוחות– כפי שראיתם בדוגמה, סך ההחזר החודשי בקרן שווה גבוה יותר בהתחלה ונמוך יותר בסוף, ואילו בשפיצר ההחזר החודשי הוא קבוע. רוב הלקוחות שלוקחים משכנתא הם זוגות צעירים שברוב המקרים יכולת ההחזר שלהם בהתחלה היא נמוכה, מפני שיש להם הוצאות גבוהות, והכנסות יחסית נמוכות. לכן, החזר על פי מסלול של קרן שווה פחות מתאים להם. הבנקים יודעים את זה, ולכן מציעים לכם בדרך כלל (ובצדק) את מסלול שפיצר.

סיבה 2– בשפיצר, אומנם ההחזר הוא קבוע, אבל החלק שתשלמו על הריבית בהתחלה גבוה יותר מהחלק שתשלמו על הקרן– הבנקים מעוניינים למנף את ההלוואה שנתנו לכם לטובתם, ועל כן במסלול שפיצר, הם מעדיפים שתשלמו להם בהתחלה לכן נפח גבוה יותר מהריבית ונפח נמוך יותר מהקרן (סכום ההלוואה המקורי), כאשר בהמשך תפחת הריבית ותגדל הקרן. לכאורה, ההחזר החודשי איננו גדל אך הבנק נהנה מראש מניצול מלא של קבלת הריבית.
זאת הסיבה שבפירעון מוקדם של המשכנתא הבנק כבר הרוויח את הריבית בתקופה הראשונה של ההלוואה, וללווים תישאר יתרת קרן (סכום ההלוואה המקורי) גבוה יותר לשלם.
זאת גם הסיבה שפחות משתלם לפרוע את המשכנתא בפירעון מוקדם לקראת סוף חיי המשכנתא, במקרה זה תישאר ללווה בעיקר יתרת קרן עם סכום נמוך של ריבית.

מסלול של קרן שווה מתאים בעיקר לאנשים עם יכולת פירעון גבוה בהתחלה, בדרך כלל אלו יהיו אנשים מבוגרים יותר או אנשים שיש להם נזילות גבוה.

המשמעות היותר רחבה של זה- היא שבקרן שווה המח"מ של ההלוואה (משך החיים של ההלוואה), קצר יותר מפני שמחזירים סכום גבוה יותר בהתחלה.

גם בקרן שווה וגם בשפיצר תשלמו חלק גדול יותר של הריבית בהתחלה.

ההבדל העיקרי בין 2 המסלולים הוא שבשפיצר ההחזר הוא קבוע (בהנחה שאין הצמדה והריבית קבוע) לאורך כל חיי המשכנתא, ואילו בקרן שווה ההחזר קטן לאורך חיי המשכנתא.

במסלול של קרן שווה סך ההחזר (קרן+ ריבית) גבוה יותר בהתחלה, ולכן הוא פחות מתאים לזוגות צעירים ומתאים יותר לאנשים עם יכולת נזילות גבוה.

אם התחלתם את תהליך חיפוש של קניית דירה יד 2 כנראה שיש לכם 2 או 3 שכונות או ערים שאתם מתכננים לגור בהם. אך לפני שאתם מתחילים לשוטט באתרי האינטרנט, לעשות טלפונים, להיפגש עם מתווכים, קחו לכם כמה רגעים למחקר מעמיק.

כל עיר בישראל מחויבת לפרסם "תוכנית מתאר", זוהי בעצם תכנית תכנונית עתידית שמטרתה להגדיר ולהסדיר ייעודים, שימושים וזכויות בנייה בקרקע מסוימת. למשל- שבילי אופניים, מבנים לשימור, כבישים, מרכזי קניות, ועוד.
מתחת לתוכנית מתאר יש "תוכנית אב" שזוהי תוכנית מפורטת לשכונה ספציפית בעיר.
כדי להכיר את התכניות העתידיות בשכונה שלכם הריצו חיפוש בגוגל "תכנית אב+ שם העיר". מומלץ לקרוא בעיון את תכניות האב כדי שתקבלו יותר מידע על עתיד השכונה, מידע שיכול להשפיע מאוד על בחירת הנכס. למשל- אם קראתם בתכנית האב שאישרו ברחוב מסוים תכנית הריסה ובנייה רחבה של בניינים ואתם רגישים לרעש, עדיף שתמנעו מלקנות דירה ברחוב כדי שלא תחיו באתר בנייה במשך כמה שנים. מצד שני, אם קראתם שקרוב לשכונה שלכם הולכים לבנות כביש ראשי כנראה שמחיר הנכסים באזור יעלו באופן משמעותי.

2. סיירו בשכונה

---

זהו אחד השלבים החשובים ביותר בקניית דירה.
מומלץ שתגיעו ביום כדי שתוכלו לשים לב לפרטים בדירה.
מומלץ לבקר בדירה לפחות פעמיים בזמנים שונים של היום (ערב ובוקר).
אז למה אתם צריכים לשים לב?
כיווני אוויר– בישראל בגלל שהקיץ חם מאוד וממושך רוב האנשים מעדיפים דירה הפונה לכיוון צפון.
האם הדירה עורפית או חזיתית לרחוב
תכנון הדירה– בדקו האם החדרים לא קטנים מידי, האם שטח הדירה מנוצל היטב, האם הדירה תואמת את הצרכים האישיים שלכם, למשל- משפחה עם הרבה ילדים תעדיף סלון ומטבח גדולים וחדרים יחסית קטנים.
תשתיות הדירה– שאלו את בעל הנכס על ליקויים הקיימים בדירה. הסתכלו על התקרות ובדקו אם יש סימנים לרטיבות (חשוב במיוחד אם מעל הדירה יש גג). הסתכלו על הקירות, הרצפות, המטבח וחפשו סימנים לליקויים. אם זיהיתם ליקוי אל תחששו לשאול את בעל הנכס עליו.
הבניין– בדקו את חדר האשפה, את ניקיון הבניין, תחזוקת הגינה, מספר המעליות, חניות.

6. בדקו האם החל תהליך של תמ"א 38 בבניין

---

חשוב להוציא נסח טאבו מאתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל (בעלות סמלית) ולוודא את בעלות הנכס. בנוסף חשוב לוודא שלא רשומות הערות אזהרה על הנכס, עיקולים או שעבודים (מלבד המשכנתא).

בנוסף חשוב להוציא את תיק הבניין. כדי למצוא אותו פשוט כתבו בגוגל "תיק בניין+ שם העיר", תוצאת החיפוש הראשונה תהיה אתר הרשות המקומית, חפשו את תיק הבניין לפי הכתובת. תיק הבניין מכיל מידע רב על ההיסטוריה של הבניין, למשל- סכסוכים בין שכנים, תלונות על חריגות או שימוש חורג, תשריט של הדירה והבניין.
אם לא מצאתם את התשריט של הדירה בתיק הבניין, תוכלו להוציא אותו ממסמכי הבית המשותף באתר של משרד המשפטים. תצטרכו לשלם עמלה של 33 ש"ח, ולאחר כשעתיים תקבלו את כל המסמכים כולל התשריט אל המייל שלכם. מומלץ לבדוק שהגודל של הדירה אכן תואם לגודל שרשום בתשריט. אם קשה לכם לאמוד את גודל הדירה מומלץ להיעזר בשמאי. טיפים לקניית דירה

את הטיפ האחרון של טיפים לקניית דירה השאירו לאנשי המקצוע.
עורך דין– חשוב שתבחרו עו"ד מקצועי עם ניסיון שיוכל להגן על האינטרסים שלכם, אחרי הכול מדובר באחת העסקאות הגדולות בחייכם.
בדק בית– אם מדובר בדירה ישנה מומלץ שתזמינו גם בדק בית.
שמאי– אם אתם לא בטוחים לגבי השווי של הדירה, אתם יכולים להסתייע הערכת שמאי. אם אתם מתכננים בכל מקרה לקחת משכנתא על הנכס, הבנק יחייב אתכם לקחת הערכת שמאי. שמאות לפני חתימת חוזה נקראת "שמאות מקדמית", והיא יותר יקרה משמאות לאחר חתימת חוזה אבל גם יותר בטוחה, כי היא מורחבת ונותנת מידע יותר מדויק על הנכס.

הדברים המובאים במאמר זה לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום לשון החוק, המלצה ו/או ייעוץ ואינם מהווים תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא. כל העושה בהם שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.