נוב 2020 קניתם דירה? ככה תחסכו אלפי שקלים במס רכישה

מס רכישה הוא מס המשולם על קניית נכסי מקרקעין בישראל.
בשונה ממיסים אחרים כמו מס שבח, או מס הכנסה, הוא משולם על מחיר הקניה ולא על הרווח.
המס משולם על הסכום ששולם על מחיר הדירה, אך אם אתם משפרי דיור או רוכשים דירה ראשונה, תקבלו פטור לפי המדרגות המס הקבועות בחוק (בהמשך). בנוסף יש הנחות נוספות הקבועות בחוק.

איך מחושב מס רכישה?

המס מחושב בצורת מדורגת לפי מחיר הדירה. העיקרון הוא שככל שמחיר הדירה גבוה יותר כך תשלמו אחוז מס גבוה יותר. מדרגות מס הרכישה מתעדכנות כל שנה ב- 15 בינואר בהתאם למדד מחירי הדיור (לא בהתאם למדד המחירים לצרכן). כל הפטורים וההגדרות מוגדרים בתקנות מס רכישה.

טיפ שיחסוך לכם במס– אם אתם צפויים לחתום על חוזה לרכישת דירה בסביבות דצמבר, ינואר, עדיף שתחתמו עליו אחרי ה 15 לינואר (אחרי שמתעדכנות המדרגות), וכך תהינו מפטור גבוה יותר ברכישת דירה ראשונה.

מס הרכישה הוא מס דיפרנציאלי, כלומר מס לפי שלבים, שמטרתו להיות הוגן יותר. מטרתו היא להקל על זוגות צעירים ואנשים ללא יכולת כלכלית, ולהקשות על משקיעי נדל"ן.

קיימות 2 סוגי מדרגות:
מדרגות על דירה יחידה- דירה ראשונה או משפרי דיור, ומדרגות על דירה נוספת- דירה שנייה ויותר.

מס רכישה נמוך לרוכשי דירה ראשונה

אם זוהי הדירה הראשונה שלכם, או אם קניתם דירה ומכרתם את הדירה הנוספת בטווח של 18 חודשים (בעבר זה היה 24 חודשים אך מס הכנסה קיצר את התקופה), תזכו ליהנות ממדרגות המס הנמוכות.

 מדרגות המס על דירה יחידה לשנת 2020:

1. על חלק השווי שעד 1,744,505 ש"ח – לא ישולם מס

2. על חלק השווי העולה על 1,744,505 ש"ח ועד 2,069,205 ש"ח – 3.5%

3. על חלק השווי העולה על 2,069,205 ש"ח ועד 5,338,290 ש"ח – 5%

4. על חלק השווי העולה על 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח – 8%

5. על חלק השווי העולה על 17,794,305 ש"ח – 10%.

לדוגמא– דירה שנקנתה במחיר של 2,050,000 ₪

על החלק שעד 1,744,505- לא ישולם מס.
על החלק שמעל 1,744,505 ועד 2,050,000- ישולם מס של 3.5%- (2,050,000-1,744,505)*3.5%= 10,692 ₪.

מס רכישה גבוה למשקיעי נדל"ן

ביולי 2020 הוחלט על הפחתת מס הרכישה על דירה נוספת, כך שהמדרגה הראשונה תהיה 5% והשנייה 6%. בכך למעשה בוטלה הוראת השעה שקבעה את שיעורי המס על 8% ועל 10%.

מדרגות המס על דירה נוספת לשנת 2020:

1. על חלק השווי שעד 1,292,280 שקל ממחיר הדירה – מס הרכישה יעמוד על 5%.
2. על חלק השווי העולה על 1,292,280 שקל, ועד 3,876,835 שקל – 6%.
3. על חלק השווי העולה על 3,876,835 שקל ועד 5,338,290 שקל – 7%.
4. על חלק השווי העולה על 5,338,290 שקל ועד 17,794,305 שקל – 8%.
5. על חלק השווי העולה על 17,794,305 שקל – 10%.

אם אתם לא רוצים להסתבך עם החישובים, פשוט היעזרו בסימולטור (מחשבון) של מס הכנסה.

מי זכאי להנחה במס רכישה?

מס רכישה של 0.5% לנכים, נפגעי פעולות איבה, ומשפחות שכולות

ישראלים רבים שמשקיעים בנדל"ן רוצים להימנע מתשלום מס רכישה גבוה, ורושמים את הדירה שלהם על שם ילדיהם שעברו את גיל 18.
אם ההורים באמת הביאו את הדירה לילדיהם במתנה, מדובר ברישום לגיטימי שאין איתו בעיה.
אבל אם ההורים רשמו את הדירה על שם הילד על מנת להימנע מתשלום מס, מדובר במהלך על תחום האפור. המהלך הזה חוסך הרבה מאוד מס להורים אבל יכול להיות מסוכן מ- 2 סיבות:
סיבה אחת היא  מבחינה משפטית– הילד הוא הבעלים של הנכס בטאבו והדירה שייכת לו מבחינה קניינית, ולכן הילד יכול לעשות בנכס כרצונו. הרבה פעמים מתעוררות בעיות כאשר הילד מתחתן ואז הדירה שייכת משפטית גם לבת הזוג.
סיבה שניה היא מבחינה מיסויית– מבחינת רשות המיסים מדובר פה בתכנון מס שאינו לגיטימי.

התשובה היא לא.
פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין, ולכן אין עליה מס. עם זאת, חשוב מאוד להקפיד שבהסכם הגירושים יהיה סעיף שמאפשר אותה.

התשובה היא כן, אבל המס יהיה מופחת.
מי נחשב קרוב- בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין), בן זוג של הצאצא, אח ואחות.
יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה ללא תמורה ישלם מס בשיעור של שליש ממס רכישה רגיל. כאשר מועבר לקרוב במתנה חלק מדירה, ייעשה חישוב מס רגיל לגבי הדירה כולה, ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.
חריג– העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה ללא תמורה פטורה ממס לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה, הם ישלמו מס בשיעור שליש ממס הרכישה הרגיל כמו כל קרוב אחר.
איך נקבע שווי הדירה במקרה זה?
שווי דירת המגורים נקבע לפי שוויה בשוק החופשי, כלומר ממוכר מרצון לקונה מרצון. המוכרים רשאים לקבוע בעצמם את שוויה של הדירה לפי מיטב ידיעתם ולפי המידע המצוי בידם ולחשב את שיעורי מס הרכישה בהתאם. במקרה זה הצדדים יצטרכו לערוך שומה עצמית ולהסביר את המחיר שקבעו. מנהל מיסוי מקרקעין יאשר את השומה העצמית אם יעריך ששווי הדירה סביר.

על פי רשות המיסים, הצדדים חייבים להגיש הצהרה על ביצוע העסקה לרשות המיסים תוך 30 יום מיום ביצוע העסקה. את ההצהרה יש להגיש באמצעות טופס 7002. לאחר ההגשה יקבל הרוכש שומת מס, אותה יש לשלם תוך 14 יום. בדרך כלל את ההצהרה מגישים עורכי הדין המלווים את העסקה והם גם דואגים לעדכן את הקונים לגבי סכום תשלום המס.
ניתן לשלם את מס הרכישה בכל הבנקים, בנק הדואר, ובאתר התשלומים של רשות המיסים (מומלץ).

המס על רכישה על קרקע עומד על 6% מתוך סכום הרכישה.

למשל- אם רכשתם שטח בסכום של 1,000,000 שקל, מס הרכישה יעמוד על 60,000 ₪.

על פי תקנה 2(1) של מס הרכישה, מס רכישה יחויב לכל רכישת קרקע או זכויות במקרקעין אשר אינה מוגדרת בתור דירה.

קיימת הטבה למי שרוכש קרקע המיועדת למגורים– כאשר רוכשים מגרש אשר נכון ליום הרכישה, קיימת עליו תכנית בנייה תקפה המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות תוך שנתיים ממועד הרכישה – המס יעמוד על 5%. הרוכש ישלם 6% ולאחר מכן יקבל החזר של 1% (כולל ריבית והצמדה).

מה מוגדר כנכס מסחרי? משרדים, חנויות, מבני תעשייה ועוד.

על פי סעיף 2(1) לתקנות, שיעור המס ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים יעמוד על 6% משווי העסקה.

קיימת הקלה בחוק אשר מאפשרת קבלת החזר של 1% מהמס אם מתקיימים התנאים הבאים- המס לא נתבע לשם ניכוי בתור הוצאה מוכרת במס הכנסה, הרכישה היא של זכות במקרקעין שעל פי התב"ע ניתן לבנות עליה דירה אחת לפחות למטרת מגורים, ואם התקבל היתר בנייה תוך שנתיים ממועד הרכישה.